Réponses à vos questions

 

DROIT IMMOBILIER

 

DROIT DES SUCCESSION

 

PROCÉDURES NON CONTENTIEUSES

 

 

DROIT IMMOBILIER

Comment choisir son notaire pour l'achat de votre propriété?

L’achat d’une maison est une étape très importante et constitue sans aucun doute l’un de vos plus importants investissements. Nécessairement, vous désirez que cette transaction se fasse dans l’harmonie. Il est alors primordial et judicieux de consulter un notaire avant de signer une offre d’achat et de s’engager, parfois impulsivement, dans un processus d’achat. Saviez-vous que c’est vous, en tant qu’acheteur, qui avez le choix du notaire pour orchestrer votre transaction? Bien que le courtier immobilier puisse vous faire quelques suggestions de professionnels, nous vous recommandons de choisir judicieusement et de ne pas le faire sans avoir consulté notre équipe. Les notaires de Brunet Dufour Lajeunesse, ainsi que toute l'équipe, travailleront avec vous afin que le processus d’acquisition de votre propriété se fasse en toute quiétude. Nous pouvons vous conseiller, même si vous n’avez pas encore signé d’offre d’achat et surtout si votre transaction se fait sans l’entremise d’un courtier immobilier. Le notaire est le meilleur conseiller juridique pour vous aider et son choix ne demeure pas qu'une simple question de prix...

Pour en savoir davantage à ce sujet ou pour toutes autres questions, n’hésitez pas à nous joindre en cliquant ici   ou contactez nous à l'adresse info@bdlnotaires.com.

 

 

Qu’est-ce qu’un certificat de localisation ?

Lors de transactions immobilières, les clients nous questionnent souvent concernant le certificat de localisation. À quoi sert-il ? Est-ce que le vendeur est obligé d’en fournir un ? La copie du certificat doit-elle être une copie authentique ? Le certificat est-il toujours valide s’il y a eu des modifications sur le terrain depuis sa rédaction ?

Nous proposons de répondre à chacune de ses questions brièvement.

À quoi sert le certificat de localisation ?

Tout d’abord, mentionnons que le certificat de localisation est un document comportant un rapport, ainsi qu’un plan, par lesquels l'arpenteur-géomètre exprime son opinion professionnelle sur la situation et les conditions actuelles d'un terrain. Il fournit par ce fait, un état de la situation de ce terrain, par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu'aux lois et règlements (municipaux, environnementaux, etc.) pouvant l'affecter. Le certificat est donc une photo de votre propriété qui informe sur la position des bâtiments, clôtures, ainsi que toutes les installations qui s’y trouvent.

Qui a la responsabilité de fournir le certificat de localisation? Le vendeur ou l’acheteur ?

Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur doit fournir à l’acheteur une copie du certificat de localisation qu’il possède. Cette obligation est toutefois ambiguë, puisque le vendeur pourrait remplir cette obligation en fournissant un certificat de localisation désuet ne représentant pas l’état actuel de la propriété. Conséquemment, ce document ne serait d’aucune utilité pour l’acheteur, car ce dernier doit s’assurer que les informations qui s’y trouvent reflètent l’état actuel de l’immeuble. Il faut comprendre que le créancier de l’acquéreur exige lui aussi que l’on s’assure que l’état actuel de l’immeuble est conforme aux règlementations en vigueur.

Cela explique pourquoi, généralement, les promesses d’achat, que ce soit elles du courtier immobilier ou celles émises par l’intermédiaire de DuProprio, stipulent que le vendeur doit fournir à l’acheteur un certificat de localisation démontrant la situation actuelle de l’immeuble. C’est donc le vendeur qui en assume la responsabilité, bien que cette clause ne soit pas d’ordre public et qu’il soit possible d’y déroger. Or, comme le certificat de localisation décrit la situation de l’immeuble à une date précise, il est alors possible que votre notaire vous conseille d’en obtenir un nouveau si celui fourni par le vendeur date de quelques années déjà. Contrairement au bon vin, certains créanciers n'accepteront pas un certificat de plus de 10 ans d'âge.

À ce titre, c’est pourquoi les promesses d’achat prévoient généralement que tout nouveau certificat de localisation sera à la charge de l’acheteur s’il ne démontre aucune modification par rapport à celui remis par le vendeur.

 

Que contient le certificat de localisation?

Le certificat de localisation fournit une panoplie d’informations sur les situations juridiques et physiques d’un immeuble qui peuvent affecter la valeur de la propriété ou empêcher la réalisation de projets d’agrandissement ou d’aménagement du terrain. Il vaut mieux connaître ces éléments avant d’acheter !

Avec le certificat de localisation, le notaire vérifiera si:

 

  • La position des bâtiments et des ouvrages sur le terrain sont conformes ;
  • Les dimensions du terrain sont exactes ;
  • L’identification cadastrale de l’immeuble est exacte;
  • L’immeuble est sujet à des servitudes. Si oui, où s’exercent-elles? ;
  • L’immeuble est conforme à la réglementation municipale, notamment en ce qui a trait au zonage;
  • Le terrain ou la maison du voisin empiète ou pas sur votre terrain;
  • Il y a d’autres restrictions, environnementales ou culturelles.

 

Le certificat de localisation est-il toujours valide s’il y a eu des modifications sur le terrain depuis sa rédaction ?

S’il y a eu des modifications depuis l’émission du certificat de localisation, ce dernier ne démontre plus l’état actuel de l’immeuble. L’acheteur, en fonction de l’entente établie avec le vendeur, pourra exiger la rédaction d’un nouveau certificat.

Voici quelques exemples où un nouveau certificat pourrait être exigé :

  • Ajout ou retrait d'un balcon, d’une piscine, d’un cabanon, d’un bâtiment quelconque;
  • Ajout ou retrait d'une clôture;
  • Y a-t-il eu Rénovation cadastrale?

La rénovation cadastrale correspond notamment, à l’attribution d’un nouveau numéro de lot au terrain.

 

Un conseil de notaire 

Il est essentiel de considérer l’ensemble de la situation avant de déterminer l’acceptabilité du certificat de localisation fourni par le vendeur. N’agissez pas avant d’avoir consulté votre notaire. Il y a peut-être des éléments auxquels vous n’avez pas pensé. N’oubliez pas que vous devez tenir compte des exigences de votre créancier afin d’accepter un certificat de localisation.

Vous devez savoir que les clauses usuelles des promesses d’achat prévoyant les droits et obligations des parties relativement au certificat de localisation peuvent être modifiées au besoin. Il est donc important de consulter un notaire afin de vous assurer que le certificat de localisation fourni sera valable pour votre transaction. Consultez votre notaire avant de signer cette promesse : il pourra vous conseiller et modifier ces clauses, au besoin.

La copie du certificat doit-elle être une copie authentique émise par l’arpenteur géomètre ?

Les promesses d’achat sont souvent muettes à ce sujet. Il faut comprendre que la plupart des notaires exigeront de voir la copie conforme émise par l’arpenteur-géomètre. Il est donc à votre avantage d’exiger que la copie qui sera fournie par le vendeur soit une copie authentique, signée par l’arpenteur et contenant le sceau original. Sachez que lors de la revente de votre immeuble, votre acheteur exigera peut-être lui aussi cette copie authentique et que si vous n’êtes pas en mesure de lui fournir,  parce que vous avez vous-même accepté une photocopie, vous serez alors dans l’obligation de défrayer les coûts liés à l’émission d’une nouvelle copie par l’arpenteur. Exigez donc la copie authentique pour votre transaction.

Finalement, ce qu’il faut savoir

Seul un arpenteur-géomètre est autorisé à rédiger un tel document. L'arpenteur-géomètre est un officier public expert des limites de propriété. Au Québec, seuls les membres de l'Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ) sont habilités à effectuer des travaux officiels d'arpentage.

Pour en savoir plus sur le travail de l’arpenteur-géomètre, ses champs d’expertise, les services qu’il rend et ses tarifs, visitez le site de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ).

Pour en savoir davantage à ce sujet ou pour toutes autres questions, n’hésitez pas à nous joindre en cliquant ici .

 

 

Qu’est-ce que la taxe de Bienvenue ?

Au Québec, l’impôt sur les transferts immobiliers n’est pas un phénomène nouveau, au contraire, il est présent depuis fort longtemps. Même qu’anciennement, lorsque le territoire du Québec contemporain était sous l’emprise du régime seigneurial, le Seigneur percevait de tout acquéreur certains droits, soit des droits de lods et ventes, et ce, chaque fois qu’il y avait une vente d’une partie du territoire sur lequel s’étendaient ses droits.  C’est en 1976 qu’un juge de l’époque, M. Bienvenue, à l’origine de l’expression la taxe de Bienvenue, proposa l’adoption de la Loi autorisant les municipalités à percevoir un droit sur les mutations immobilières qui offrait la discrétion aux municipalités de percevoir des droits de mutation. Il n’avait rien d’obligatoire, les municipalités avaient le choix d’imposer ou non le transfert immobilier. Ce n’est qu’en 1991, par une réforme entreprise par le ministre des Affaires municipales, que cette discrétion est devenue une obligation avec la mise en vigueur de la Loi concernant les droits des mutations immobilières.

 

Aujourd’hui, les municipalités doivent percevoir les droits sur les mutations immobilières, c’est-à-dire sur les transferts de propriété, lors d’une vente ou même d’une donation. Dès qu’il y a un transfert, il y a une taxe applicable. Cette taxe est payable par l’acheteur. Cependant, la loi prévoit quelques cas d’exonération. À titre d’exemple, il y a exonération, lorsque le transfert a lieu entre conjoints ou entre parents - enfants, soit en ligne directe ascendante ou descendante.  Contactez-nous pour en connaître davantage à ce sujet. Notre équipe vous informera si une exonération s’applique à votre situation.

 

Comment se calcule la taxe de bienvenue?  

Pour connaître le montant du droit de mutation que vous aurez à payer, vous devrez prendre le plus élevé des montants entre la valeur municipale de l’immeuble et son prix d’achat. C’est ce chiffre le plus élevé qui servira de base pour calculer le montant de la taxe que vous devrez payer.

Ce montant ce calculera en fonction d’un taux progressif d’imposition, de la façon suivante :

  • La première tranche de 50 000 $, le taux applicable est de 0,5 %;
  • La tranche qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $, le taux applicable est de 1 %;
  • La tranche qui excède 250 000 $ et plus, le taux applicable est de 1,5 %;
  • À la Ville de Montréal seulement, la tranche qui excède 500 000$, le taux applicable est de 2,0%. Au delà de 1 000 000$ le taux est de 2,5%.

 

À titre d’exemple

 

Base d’imposition

  Première tranche de 50 000 $ 0,5 %

     50 000 $ à 250 000 $  1 %

  250 000 $ ou plus 1,5 %

Total à payer

     275 000 $

       50 000 x 5% = 250,00 $  

   200 000 x 1% = 2000$

 25 000 x 1,5% = 375$

      2625 $

     450 000 $

       50 000 x 5% = 250,00 $

   200 000 x 1% = 2000$

 200000 x1,5% = 3000$

      5250 $

 

Cadre légal

Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, L.R.Q., chapitre D-15.1

Loi sur la fiscalité municipale, L.R.Q., chapitre F-2.1

 

Pour en savoir davantage à ce sujet ou pour toutes autres questions, n’hésitez pas à nous joindre en cliquant ici

 

 

 

DROIT DES SUCCESSION

 

La recherche testamentaire est-elle obligatoire ?

Lors du processus de règlement d’une succession, le liquidateur successoral, autrefois nommé l’exécuteur testamentaire, agit à titre d'acteur principal. Ses tâches sont nombreuses et importantes. Notamment, il devra obligatoirement obtenir, auprès de la Chambre des notaires du Québec et auprès du Barreau du Québec, la recherche testamentaire afin de vérifier si le défunt avait rédigé un testament. Pratiquement tous les organismes avec lesquels le liquidateur devra communiquer exigeront cette recherche. Elle devra être obtenue même si les héritiers ou le liquidateur sont convaincus que le testament qu’ils ont en leur possession, qu’il ait été rédigé devant un notaire, un avocat ou rédigé de la main même du défunt, est le dernier testament. Il s’agit d’une étape obligatoire qui amorce le déroulement du processus de liquidation d’une succession.

Évidemment, le liquidateur de la succession peut déléguer cette étape à un professionnel. Les notaires spécialistes de Brunet Dufour Lajeunesse, notaires, peuvent vous aider et vous prodiguer des conseils et même vous offrir des outils de travail.

Nous pouvons donc faire cette recherche pour vous et obtenir les résultats rapidement.

N’hésitez pas à consulter l’un de nos notaires spécialistes afin d’obtenir davantage d’informations sur le rôle, les obligations et les responsabilités du liquidateur successoral.

www.bdlnotaires.com

 

Les conjoints de fait héritent-ils l’un de l’autre au décès en l’absence de testament ?

C’est un fait, plusieurs couples québécois vivent en union de fait. Bien que ces couples, qui ne sont pas mariés ou unis civilement, soient reconnus par diverses instances législatives ou gouvernementales, le Code civil du Québec, lui, ne les reconnait pas. En l’absence de testament, c’est la loi, régie par le Code civil du Québec, qui détermine les personnes qui héritent de vos biens. La succession est alors appelée « légale » ou « ab intestat ».

Alors, si vous et votre conjoint de fait n’êtes pas mariés ou unis civilement, vous n’hériterez pas l’un de l’autre et cette règle s’appliquera même si vous avez toujours fait vie commune, et ce, même si vous avez des enfants ensemble. Ce sont ces enfants qui hériteront de vos biens ou, à défaut d’enfants, selon les directives légales du Code civil du Québec.

Un testament vous permet donc de décider, entre autres, qui héritera de vos biens et vous permettra de contrôler, même après le décès, la dévolution successorale.

N’hésitez pas à nous joindre pour davantage de renseignements à ce sujet.

 

Un testament notarié ou signé devant un avocat?

Plusieurs clients nous demandent de leur préciser la différence entre un testament notarié, qui est signé devant un notaire, et un testament signé devant un avocat. Bien que les deux testaments règlent autrement que ne le ferait la loi, la dévolution, à votre mort, de tout ou partie de vos biens, la différence entre les deux testaments est notable.

En premier lieu, il faut préciser que la loi ne prévoit que trois formes de testaments, soit le testament notarié, le testament signé devant témoins et le testament olographe. Le testament signé devant un avocat ne peut pas être un testament notarié, il est donc un testament signé devant témoins aux yeux de la loi. Il est important de savoir qu’il y a une différence importante entre ces deux formes de testaments. La principale différence concerne la procédure de vérification du testament au décès. Le testament notarié est le seul testament qui n’a pas besoin de faire l’objet d’un processus de vérification. En effet, les testaments signés devant un avocat, devant témoins, et olographes doivent faire l’objet d’un processus de vérification, par l'entremise d'un notaire ou par le tribunal. Les frais liés à cette vérification peuvent être de plusieurs centaines de dollars, et même davantage. Tandis que le testament notarié n’a pas besoin de faire l’objet de ce processus de vérification. Il est valide dès que vous le signez. Ce qui évite des frais à votre succession.

Un deuxième avantage au testament notarié demeure dans la conservation de l’original de votre testament. Tous les originaux des documents notariés, incluant votre testament, doivent être conservés par le notaire dans une «voute». Il s’agit d’une pièce qui doit respecter les critères précis concernant la conservation de ces documents par la Chambre des notaires du Québec.  Cet endroit doit, par exemple, être suffisamment protégé contre un incendie. Sans nous attarder sur ce sujet, cette règlementation, concernant la conservation de l’original de votre testament, vous assure sa protection contrairement aux testaments devant témoins et olographes qui n’ont pas ces dispositions de conservation des originaux.

Nous vous invitons à communiquer avec nous pour en connaitre davantage sur la rédaction de votre testament notarié en cliquant ici.

Consultez le dépliant Le testament notarié de la Chambre des notaires du Québec en cliquant ici ou contactez nous à l'adresse info@bdlnotaires.com.

 

PROCÉDURES NON CONTENTIEUSES

Est-ce qu'un mandat est homologué pour toujours?

Le mandat en cas d'inaptitude est un document qui permet de désigner, à l’avance, une ou plusieurs personnes pour veiller à votre bien-être et pour administrer vos biens dans l’éventualité où vous ne vous seriez plus en mesure de le faire vous-même. Or, savez-vous qu’il est toujours possible de faire cesser les effets de l’homologation d’un mandat donné en prévision de l’inaptitude? Effectivement, si vous retrouvez vos facultés, cette procédure est possible par la présentation d’une requête au tribunal en cessation des effets d’un mandat donné en prévision de l’inaptitude. Une fois le jugement du tribunal rendu, vous recouvrez donc tous vos droits tels que vous les aviez avant la prise d'effets du mandat. L'homologation d'un mandat n'est donc pas définitive. Consultez un notaire de notre équipe pour davantage d’information à ce sujet à l'adresse info@bdlnotaires.com.

 

 

 

**Ces textes ne sont publiés qu’à des fins d’information et ne sauraient être interprétés comme une opinion juridique de la part de la firme Brunet Dufour Lajeunesse, notaires.

 

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