L’achat d’une maison est une étape très importante et constitue sans aucun doute l’un de vos plus importants investissements. Nécessairement, vous désirez que cette transaction se fasse dans l’harmonie. Il est alors primordial et judicieux de consulter un notaire avant de signer une offre d’achat et de s’engager, parfois impulsivement, dans un processus d’achat. Saviez-vous que c’est vous, en tant qu’acheteur, qui avez le choix du notaire pour orchestrer votre transaction? Bien que le courtier immobilier puisse vous faire quelques suggestions de professionnels, nous vous recommandons de choisir judicieusement et de ne pas le faire sans avoir consulté notre équipe. Les notaires de Brunet Dufour Lajeunesse, ainsi que toute l’équipe, travaillent avec vous afin que le processus d’acquisition de votre propriété se fasse en toute quiétude. Nous pouvons vous conseiller, même si vous n’avez pas encore signé d’offre d’achat et surtout si votre transaction se fait sans l’entremise d’un courtier immobilier. Le notaire est le meilleur conseiller juridique pour vous aider et son choix ne demeure pas qu’une simple question de prix…
Pour en savoir davantage à ce sujet ou pour toutes autres questions, n’hésitez pas à nous joindre en cliquant ici ou contactez nous à l’adresse [email protected].
Qu’est-ce qu’un certificat de localisation ?
Lors de transactions immobilières, les clients nous questionnent souvent concernant le certificat de localisation. À quoi sert-il ? Est-ce que le vendeur est obligé d’en fournir un ? La copie du certificat doit-elle être une copie authentique ? Le certificat est-il toujours valide s’il y a eu des modifications sur le terrain depuis sa rédaction ?
Nous proposons de répondre à chacune de ses questions brièvement.
À quoi sert le certificat de localisation ?
Tout d’abord, mentionnons que le certificat de localisation est un document comportant un rapport, ainsi qu’un plan, par lesquels l’arpenteur-géomètre exprime son opinion professionnelle sur la situation et les conditions actuelles d’un terrain. Il fournit par ce fait, un état de la situation de ce terrain, par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements (municipaux, environnementaux, etc.) pouvant l’affecter. Le certificat est donc une photo de votre propriété qui informe sur la position des bâtiments, clôtures, ainsi que toutes les installations qui s’y trouvent.
Qui a la responsabilité de fournir le certificat de localisation? Le vendeur ou l’acheteur ?
Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur doit fournir à l’acheteur une copie du certificat de localisation qu’il possède. Cette obligation est toutefois ambiguë, puisque le vendeur pourrait remplir cette obligation en fournissant un certificat de localisation désuet ne représentant pas l’état actuel de la propriété. Conséquemment, ce document ne serait d’aucune utilité pour l’acheteur, car ce dernier doit s’assurer que les informations qui s’y trouvent reflètent l’état actuel de l’immeuble. Il faut comprendre que le créancier de l’acquéreur exige lui aussi que l’on s’assure que l’état actuel de l’immeuble est conforme aux réglementations en vigueur.
Cela explique pourquoi, généralement, les promesses d’achat, que ce soit elles du courtier immobilier ou celles émises par l’intermédiaire de DuProprio, stipulent que le vendeur doit fournir à l’acheteur un certificat de localisation démontrant la situation actuelle de l’immeuble. C’est donc le vendeur qui en assume la responsabilité, bien que cette clause ne soit pas d’ordre public et qu’il soit possible d’y déroger. Or, comme le certificat de localisation décrit la situation de l’immeuble à une date précise, il est alors possible que votre notaire vous conseille d’en obtenir un nouveau si celui fourni par le vendeur date de quelques années déjà. Contrairement au bon vin, certains créanciers n’accepteront pas un certificat de plus de 10 ans d’âge.
À ce titre, c’est pourquoi les promesses d’achat prévoient généralement que tout nouveau certificat de localisation sera à la charge de l’acheteur s’il ne démontre aucune modification par rapport à celui remis par le vendeur.
Que contient le certificat de localisation?
Le certificat de localisation fournit une panoplie d’informations sur les situations juridiques et physiques d’un immeuble qui peuvent affecter la valeur de la propriété ou empêcher la réalisation de projets d’agrandissement ou d’aménagement du terrain. Il vaut mieux connaître ces éléments avant d’acheter !
Avec le certificat de localisation, le notaire vérifiera si:
- La position des bâtiments et des ouvrages sur le terrain sont conformes ;
- Les dimensions du terrain sont exactes ;
- L’identification cadastrale de l’immeuble est exacte;
- L’immeuble est sujet à des servitudes. Si oui, où s’exercent-elles? ;
- L’immeuble est conforme à la réglementation municipale, notamment en ce qui a trait au zonage;
- Le terrain ou la maison du voisin empiète ou pas sur votre terrain;
- Il y a d’autres restrictions, environnementales ou culturelles.
Le certificat de localisation est-il toujours valide s’il y a eu des modifications sur le terrain depuis sa rédaction ?
S’il y a eu des modifications depuis l’émission du certificat de localisation, ce dernier ne démontre plus l’état actuel de l’immeuble. L’acheteur, en fonction de l’entente établie avec le vendeur, pourra exiger la rédaction d’un nouveau certificat.
Voici quelques exemples où un nouveau certificat pourrait être exigé :
- Ajout ou retrait d’un balcon, d’une piscine, d’un cabanon, d’un bâtiment quelconque;
- Ajout ou retrait d’une clôture;
- Y a-t-il eu Rénovation cadastrale?
La rénovation cadastrale correspond notamment, à l’attribution d’un nouveau numéro de lot au terrain.
Un conseil de notaire
Il est essentiel de considérer l’ensemble de la situation avant de déterminer l’acceptabilité du certificat de localisation fourni par le vendeur. N’agissez pas avant d’avoir consulté votre notaire. Il y a peut-être des éléments auxquels vous n’avez pas pensé. N’oubliez pas que vous devez tenir compte des exigences de votre créancier afin d’accepter un certificat de localisation.
Vous devez savoir que les clauses usuelles des promesses d’achat prévoyant les droits et obligations des parties relativement au certificat de localisation peuvent être modifiées au besoin. Il est donc important de consulter un notaire afin de vous assurer que le certificat de localisation fourni sera valable pour votre transaction. Consultez votre notaire avant de signer cette promesse : il pourra vous conseiller et modifier ces clauses, au besoin.
La copie du certificat doit-elle être une copie authentique émise par l’arpenteur géomètre ?
Les promesses d’achat sont souvent muettes à ce sujet. Il faut comprendre que la plupart des notaires exigent de voir la copie conforme émise par l’arpenteur-géomètre. Il est donc à votre avantage d’exiger que la copie qui sera fournie par le vendeur soit une copie authentique, signée par l’arpenteur et contenant le sceau original. Sachez que lors de la revente de votre immeuble, votre acheteur exigera peut-être lui aussi cette copie authentique et que si vous n’êtes pas en mesure de lui fournir, parce que vous avez vous-même accepté une photocopie, vous serez alors dans l’obligation de défrayer les coûts liés à l’émission d’une nouvelle copie par l’arpenteur. Exigez donc la copie authentique pour votre transaction.
Finalement, ce qu’il faut savoir
Seul un arpenteur-géomètre est autorisé à rédiger un tel document. L’arpenteur-géomètre est un officier public expert des limites de propriété. Au Québec, seuls les membres de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ) sont habilités à effectuer des travaux officiels d’arpentage.
Pour en savoir plus sur le travail de l’arpenteur-géomètre, ses champs d’expertise, les services qu’il rend et ses tarifs, visitez le site de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ).
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Qu’est-ce que la taxe de Bienvenue ?
Au Québec, l’impôt sur les transferts immobiliers n’est pas un phénomène nouveau, au contraire, il est présent depuis fort longtemps. Même qu’anciennement, lorsque le territoire du Québec contemporain était sous l’emprise du régime seigneurial, le Seigneur percevait de tout acquéreur certains droits, soit des droits de lods et ventes, et ce, chaque fois qu’il y avait une vente d’une partie du territoire sur lequel s’étendait ses droits. C’est en 1976 qu’un juge de l’époque, M. Bienvenue, à l’origine de l’expression la taxe de Bienvenue, proposa l’adoption de la Loi autorisant les municipalités à percevoir un droit sur les mutations immobilières qui offrait la discrétion aux municipalités de percevoir des droits de mutation. Il n’avait rien d’obligatoire, les municipalités avaient le choix d’imposer ou non le transfert immobilier. Ce n’est qu’en 1991, par une réforme entreprise par le ministre des Affaires municipales, que cette discrétion est devenue une obligation avec la mise en vigueur de la Loi concernant les droits des mutations immobilières.
Aujourd’hui, les municipalités doivent percevoir les droits sur les mutations immobilières, c’est-à-dire sur les transferts de propriété, lors d’une vente ou même d’une donation. Dès qu’il y a un transfert, il y a une taxe applicable. Cette taxe est payable par l’acheteur. Cependant, la loi prévoit quelques cas d’exonération. À titre d’exemple, il y a exonération, lorsque le transfert a lieu entre conjoints ou entre parents – enfants, soit en ligne directe ascendante ou descendante. Contactez-nous pour en connaître davantage à ce sujet. Notre équipe vous informera si une exonération s’applique à votre situation.
Comment se calcule la taxe de bienvenue?
Pour connaître le montant du droit de mutation que vous aurez à payer, vous devrez prendre le plus élevé des montants entre la valeur municipale de l’immeuble et son prix d’achat. C’est ce chiffre le plus élevé qui servira de base pour calculer le montant de la taxe que vous devrez payer.
Ce montant se calcule en fonction d’un taux progressif d’imposition, de la façon suivante :
- La première tranche de 50 000 $, le taux applicable est de 0,5 %;
- La tranche qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $, le taux applicable est de 1 %;
- La tranche qui excède 250 000 $ et plus, le taux applicable est de 1,5 %;
- À la Ville de Montréal seulement, la tranche qui excède 500 000$, le taux applicable est de 2,0%. Au delà de 1 000 000$ le taux est de 2,5%.
À titre d’exemple
Cadre légal
Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, L.R.Q., chapitre D-15.1
Loi sur la fiscalité municipale, L.R.Q., chapitre F-2.1
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